土地资源一直以来都是国家非常重视的一个资源，我们中国作为人口较多的国家，对于土地资源有着严格的利用划分，所以国家成立了土地资源管理局，来管控土地的使用。那么什么是工业用地？工业用地有哪些类型？工业用地的建设要求是？工作用地的税收怎么收？办公通本期文章通过以下四部分内容为你一一梳理。

　　1.工业用地是建设用地中的一种。根据国家质量监督检验检疫总局发布的《土地基本术语》( GB/T19231- 2003)可知，工业用地被划归于城市建设用地中，与采矿、采砂石、盐田等地合称为工矿用地。

　　2.工业用地有特定的指定场所。根据《中国房地产统计指标解释》可知，工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

　　工业用地，首先是需要当地政府办理农用地转用后，变成国有建设用地，然后符合土地利用总体规划，以及县政府的用地指标，才能变成是工业用地的。

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，工业用地使用权出让的最高年限为五十年。

　　此前，我国各地工业用地出让大多采用最高年限；但这几年国内不少地区（主要是发达省、市）为了提升土地集约化程度、加快土地流转效率，推出了工业用地弹性年期出让，把出让年限缩短到了10-50年不等（10-20年较为常见）。

　　但与住宅用地的「价高者得」不同，获取工业用地需要地方政府同意。政府会根据企业的实际情况，设置竞拍条件，再拿到公共资源交易平台公告「招拍挂」。

　　据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但有两个前提条件：

　　① 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　② 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件球盟会yobo。

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　　以上只是国家的基础规定球盟会yobo，各地区办理土地转让可能有其他的附加条件，一般来说，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需要征得原主管部门同意。

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。这里有两个需要注意点：一是工业用地变性必须符合城市总体规划，且需要主管领导（自然资源部门一把手、分管副市长）签字确认。

　　二是工业用地变性以后只需要补交差价，不一定需要「招拍挂」（各地方规定不同）。

　　《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度 、污染程度、安全隐患程度的不同，将工业用地分成的三类：

　　二类工业用地，是城市工业用地最主要、最常见的类型,我们日常讨论的比较多的也是一类和二类工业用地的厂房。但M2对环境有一定影响,部分甚至可能会产生较大的污染，包括大气、水源、噪音等污染。因此需要集中规划布置在专属的工业区内,且不得与居住、公共设施等其它非工业功能区相混合。污染较严重的工业区，与其它非工业用地之间设置卫生防护绿带隔开。

　　投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

　　《工业项目建设用地控制指标》按照行业分类给出了固定资产投资强度的推荐值。但这个指标并没有太大的参考性，因为各地基本都会在推荐性指标的基础上加码。

　　一般来说，越发达的城市对投资强度要求越高，比如上海对工业用地的投资强度要求可以达到1000万/亩以上；而一般的地级市只需要200-300万/亩就可以达标。

　　计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

　　二类工业用地容积率1.0-1.5，建筑系数≥40%，建筑限高≤40米，绿地率≤15%；

　　比如计算机、通信、电子设备制造业，容积率必须达到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工业等对生产工艺有特殊要求的，容积率只需达到0.5即可。

　　建筑系数即使用面积（项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总）占建筑面积的比例。建筑系数计算公式：「建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%」。

　　《工业项目建设用地控制指标》规定，一般性行业建筑系数至少要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%（及以上）。价款。

　　行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。

　　根据今年3月最新修订的《工业项目建设用地控制指标》（2021版），工业用地行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%球盟会yobo，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。但实际中往往要突破这一限制，需要一些政策上的突破。

　　法定的扣除额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

　　税率?增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

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　　土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。当然，若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

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